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宁波律师提醒民法典施行后,买二手房必知的10大知识点

  • 发布时间:2021-04-07
  • 来源:阿拉大状
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01. 居住权

《民法典》中有关居住权条款,可以说是民法典的亮点之一,所谓居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的,在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。居住权入典,可以说解决很多现实问题,比如再婚老人居住权问题,再婚老人一方面想让自己的财产传承给自己的下一代,另一方面又不愿意看到老伴在自己去世后无房可住,民法典关于居住权的规定完美的解决了上述问题。

根据《民法典》第370条的规定,居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。因此,房屋一旦为他人设立居住权,他人对该房屋的居住权自合同约定的期限届满或死亡时居住权才消灭,而不是因房屋转让而消灭。

因此,从现在起,买二手房必须查询该房屋是否设立居住权,否则,就可能产生房子归你,居住权归别人。

02. 隐性共有人

众所周知,婚后夫妻双方共同出资购买的房屋为夫妻共有财产,但是,有些时候房屋所有权证书上权利人只登记夫或妻一方,此类房屋买卖一定要搞清房屋背后共有人的状况。《民法典》301条规定,处分共有的不动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。因此,作为买方原则上要求卖方配偶出具书面的《出售房屋同意书》,以避免不必要的纠纷,例如夫妻双方正在诉讼离婚,而一方偷偷出售房屋的情形。

另外一种需要特别注意的是,隐性共有人不止只有夫妻关系,还有可能由于继承而产生的共有人,比如产权只登记在夫妻一方,而其配偶去世,此时若购买房屋将存在极大的风险,其他继承人可能主张继承权,要求确认房屋买卖无效。

还有一种情形,原产权登记在夫妻一方名下,而配偶去世,配偶有多个继承人,产权人将房屋以买卖的方式转让给其中一个继承人(现产权人),其他继承人知晓后,可能会立即提起诉讼要求确认原房屋买卖合同无效。

因此,作为买方一定要清楚卖方所取得房屋的来源,以及背后共有人的问题,否则,一旦发生纠纷,可能会导致合同无法继续履行的风险。

03. 租赁

房屋存在租赁状况给房屋买卖带来两大法律问题:

其一是 “买卖不破租赁”的法律问题

《民法典》第725条延续了原《合同法》关于“买卖不破租赁”的规定,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。因此,作为买受人一定要注意的是卖方与承租人签署的租赁合同期限,以及承租人是否愿意及时搬迁腾房,否则,你买的房子可能自己暂时住不了。

其二是承租人的优先购买权问题

根据《民法典》第七百二十六条的规定,作为承租人对所承租的房屋享有优先购买权,因此,作为购买人在购买此类已出租的二手房时,应及时取得承租人放弃优先购买权的书面声明。否则,若承租人在法定期限内主张优先购买权,则买受人将可能无法实现自己的购房梦。

同时,作为卖方,应积极主动向承租人取得承租人放弃优先购买权的书面声明,否则若侵害了承租人的优先购买权,作为承租人可以依据《民法典》第728条要求出租人予以赔偿损失,尤其是房价上涨的时候,那可能就亏大了。

04. 抵押

二手房交易中,大多数二手房可能都存在抵押状况。虽然《民法典》第406条规定抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,但是,作为买方一定要清楚:一种抵押叫住房抵押按揭贷款,也就是卖方在购买房屋时贷款购房,在出售时仍未还清银行贷款的情况;另外一种非按揭贷款抵押登记就一定要注意了,说明卖方存在其他情形对外负债问题,这类房屋交易风险往往较大,容易在房屋买卖过程发生被司法查封的情况,尤其是存在多次抵押的情况下,作为买方必须引起足够的注意,稍有不慎就可能钱房两空。

05. 司法查封等权利限制

作为一般购房人,一定要注意所购的房产是否存在司法查封情况,遇到这类房屋应敬而远之,因为你可能无法解决房屋的查封的问题,即便是专业人士,也不能说自己能够100%的确保此类房屋的交易安全。而且此类房屋的转让存在合同无效的法律风险,《城市房地产管理法》第38条就明文规定司法查封的房产不得转让。

另外,被司法查封的房屋,往往会大幅低于市场价,实践中,有很多购房人被低价所诱惑,最终却“钱房两空”!

06. 税费

对于税费各自承担来说,买方无需关心卖方的税费问题,但是,如果房屋买卖合同约定的卖方是净到手价,那么作为买方一定要调查清楚卖方可能需要承担的税费到底是多少。因为有些税费你可能承担不起,比如房屋来源是赠与、继承的,个人所得税可高达房价款的20%。因此,在房屋买卖时,作为买受人你应该知晓相关房屋交易中的税费知识。

07. 土地使用权

其一是土地使用权期限问题

虽然《民法典》第359条规定了住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。在二手房市场上会逐渐出现土地使用权期限到期的情形,将来到底补交多少续期费用,现在谁也说不清。因此,作为购房者应注意土地使用权期限的问题,原则上土地使用权期限越短,房价越便宜,这个只能自己来衡量了。

其二是土地使用权性质是划拨的问题

市场上有一类房产,由于特殊原因,土地使用权来源可能是划拨,例如上海的旧式里弄、新式里弄房交易,根据《城市房地产管理法》第40条的规定,应依法办理审批手续,并且需要交纳土地出让金,因此,作为买卖双方一定要在签署合同之前搞清楚大概需要交纳的土地出让金。

其三是土地用途问题

城市建设用地中,土地用途分为:住宅用地、商业用地、工业用地、综合用地和其他用地,唯有住宅建设用地,土地使用权到期后才会自动续期,而且不同用地性质房价差别极大,对于购买者住房来说,一定要看清土地用途是否属于自己所需要的房屋用途。

08. 资金安全

可以说,房屋买卖是普通老百姓一生中最重大的一次交易,不但要倾其所有,可能还要负债累累,稍有不慎可能会钱房两空,因此,在房屋买卖中,作为买方应该知晓如何防范资金安全风险,那就是进行资金监管,所谓资金监管,又称第三方监管,是指买方不把房款直接交付给卖方,而是让透明的第三方机构监管资金,保证资金安全的交易模式。交易成功(权属转移登记后),资金才会划转给卖方;若交易失败,资金会返还为买方。

实践中,有很多地方政府已经强制要求买卖双方必须进行资金监管,而监管的单位往往具有政府背景,值得信赖的公司。虽然有些地方政府没有强制规定要求资金监管,但还是建议买卖双方都选择较为安全的交易方式。

09. 贷款

房屋买卖合同中,买方的主要义务是依约支付房价款,实践中可能99%的购房人都需要向银行申请贷款来支付不足的部分。那么既然向银行申请贷款,银行就有贷和不贷以及不足额贷款的可能,而实践中,买卖双方往往在合同中约定贷款不足的部分需要现金补足,如果银行不能足额发放贷款,那么是否有足够的现金补足差额,作为买方必须关注的问题。

因此,在签订购房合同之前,必须要了解相关贷款政策,以及自己的信用状况,以便把贷款的风险降到最低。

10.学区房

孩子的入学问题,一直是家长们关心的问题,为了让孩子入读一所好学校,家长不惜重金购买学区房,家长购买此类房屋往往并非是为了居住功能,而是能让孩子能顺利进入所对应的学校就读。

因此,若要购买学区房务必了解该校的招生政策情况,比如落户年限、同一套房的就读名额标准等,确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合。以避免重金买房却无法入学的情形出现。

以上是二手房买卖中,作为买方必须知晓的10个知识点,当然,二手房买卖中相关知识点以及法律风险远不止这么多,遇到问题建议找专业律师咨询,宁波阿拉大状平台提供免费律师咨询服务。

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